Compra de Imóvel na Planta
Compra de Lotes
Condomínio
Financiamento de Contrato Imobiliário/Juros e Correção Monetária
Locação de imóveis

COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA

1) Qual a lei que regula as incorporações imobiliárias?
É a Lei 4.591, de 16 de Dezembro de 1964.

2) O que é incorporação imobiliária?
É a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção de edificações compostas de unidades autônomas.

3) Quais os cuidados que se deve ter antes da compra de um imóvel na planta, em relação à qualidade da construção?
Deve ser verificado os imóveis que a empresa já construiu, observando a qualidade dos empreendimentos e materiais empregados. Converse com o síndico ou moradores.

4) Onde devo ir e o que verificar sobre a regularidade do empreendimento?
Antes de dar qualquer sinal ou reserva, verifique:
- Na Prefeitura Municipal se a planta do imóvel foi aprovada.
- No Cartório de Registro de Imóveis correspondente, se a incorporação do empreendimento foi devidamente registrada. Observar se as plantas, as áreas e metragem do imóvel estão de acordo com a aprovação da Prefeitura do Município, verifique também o Memorial Descritivo, documento que discriminará o material e equipamentos a serem empregados no imóvel, sendo esse, documento integrante do Contrato de Compra e Venda. Certifique também, se o imóvel não está hipotecado.

5) Os panfletos de publicidade devem ser guardados, após ser concretizada a compra?
É importante guardar todos os prospectos publicitários do imóvel, para garantir o cumprimento da oferta por parte da empresa. Esses documentos passam a integrar o contrato.

6) Quais os direitos do consumidor, quando o fornecedor não der cumprimento à oferta?
O Código de Defesa do Consumidor determina que se o fornecedor recusar o cumprimento à oferta, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha:
- Rescindir o contrato, com o direito à restituição de quantia antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos;
- Exigir o cumprimento forçado da obrigação;
- Aceitar outro produto equivalente.

7) Quais os cuidados ao assinar o Contrato de Compra e Venda?
- Analise todas as cláusulas do contrato, antes de assiná-lo, caso haja dúvidas, procure a orientação de um órgão de proteção ao consumidor ou de um advogado especializado. Somente realize o negócio com a intermediação de um corretor de imóveis devidamente inscrito no CRECI - Conselho Regional de Corretores de Imóveis;
- O contrato deve ter a qualificação e endereço das partes; nome e localização do empreendimento; número e data do registro; número, área útil e comum da unidade; preço, prazo, valor do sinal, forma e local de pagamento; taxas de juros de financiamento e de mora;
- Exija o Contrato de Compra e Venda, devidamente assinado pelas partes e por duas testemunhas;
- Após a assinatura pelas partes e testemunhas, registre o contrato no Cartório de Registro de Imóveis, para a efetiva garantia do negócio.

8) Quais os prazos para reclamar dos vícios existentes no imóvel, nos termos do Código de Defesa do Consumidor?
O Código de Defesa do Consumidor estabelece que:
- Para vícios aparentes ou de fácil constatação: 90 dias, iniciando a contagem a partir da entrega efetiva do bem;
- Para vícios ocultos: 90 dias, iniciando a contagem do prazo no momento em que se tiver conhecimento do vício ou quando ficar evidenciado.

9) O que são vícios?
São problemas que tornam o bem imóvel impróprio ou inadequado ao fim a que se destina, ou lhe diminua o valor.

10) Qual é a responsabilidade do incorporador, quando não houver a conclusão da edificação?
O incorporador responde civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes tiverem pelo fato de não se concluir a edificação. Isto quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos.

11) No fornecimento de produto que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o que o fornecedor deverá informar?
O fornecedor deverá, entre outros requisitos, informar prévia e adequadamente sobre:
- Preço do produto em moeda corrente nacional;
- Montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros;
- Acréscimos legalmente previstos;
- Número e periodicidade das prestações;
- Soma do total a pagar, com e sem financiamento.
Atenção: se o imóvel for financiado por agente financeiro o adquirente deve verificar previamente se sua renda é compatível para obtê-lo.

12) O que é assegurado ao consumidor quando ocorrer a liquidação antecipada das parcelas?
Na liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, é assegurado ao consumidor a redução proporcional dos juros e demais acréscimos.

13) Quais as providências que deverão ser tomadas ao quitar o imóvel?
- Ao concluir os pagamentos, providencie a Escritura Definitiva, que deverá ser lavrada no Tabelionato de Notas, munido de todos os documentos pessoais do comprador, respectiva prova de quitação, contrato, etc.;
- Em seguida registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente para a efetiva garantia da propriedade do imóvel;
- Após, peça por escrito na Prefeitura, a alteração do imposto territorial para seu nome e seu endereço.

14) O que poderá ser cobrado do adquirente na falta de pagamento da prestação?
Poderá ser cobrado do consumidor inadimplente, a correção monetária, juros de 1% ao mês e multa moratória, desde que convencionado pelas partes.

15) Na compra de imóvel, que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento, qual é o percentual permitido para multa moratória?
As multas de mora decorrentes de atraso no pagamento não poderão ser superiores a dois por cento (2%) do valor da prestação.

16) Qual a limitação dos juros legais?
O Código Civil, em seu artigo 1.063 estabelece que a taxa de juros legais é de 6% (seis por cento) ao ano, devidos por força de lei, ou quando as partes os convencionarem sem taxa estipulada. É vedado estipular taxas de juros superiores ao dobro da taxa legal, ou seja, superiores a 12% ao ano nos termos do Decreto 22.626/33 e do artigo 192 da Constituição Federal.

17) Os financiamentos oferecidos no mercado apresentam as mesmas taxas de juros ?
O consumidor deve estar atento e bem informado sobre a taxa de juros a ser aplicada ao seu contrato de financiamento que normalmente terá um médio ou longo prazo para pagamento. O mercado oferece muitas opções de planos, prazos e taxas de juros que entretanto se alteram freqüentemente. Verifica-se, via de regra, que o chamado SFH (Sistema Financeiro da Habitação) ao utilizar recursos dos depósitos das cadernetas de poupança oferece taxas de juros menores que os financiamentos oferecidos na modalidade de Carteira Hipotecária e SFI (Sistema Financeiro Imobiliário).

18) É nula a cláusula que prevê a perda total das prestações pagas ao credor, quando pleiteado a resolução do contrato e a retomada do produto alienado?
Sim. Nos contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão de inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.


COMPRA DE LOTES

1) Qual a lei que regula o parcelamento do solo urbano?
É a Lei 6.766, de 19 de Dezembro de 1979, que sofreu algumas alterações trazidas pela Lei 9.785.

2) Existem normas complementares relativas ao parcelamento do solo?
Sim. Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto na lei às peculiaridades regionais e locais.

3) Os loteamentos aprovados, deverão ser abastecidos de água potável, energia elétrica e esgoto?
Sim. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou parcelamento, se forem observadas as disposições legais;
A Lei 9.785/99, define como lote:
O terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos da zona que se situe. Consideram-se infra-estrutura básica os equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável, e de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de circulação pavimentadas ou não.

4) Qual é a área mínima do lote?
A lei determina que os lotes deverão ter área mínima de 125 (cento e vinte e cinco) metros quadrados e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando a legislação estadual ou municipal determinar maiores exigências, ou quando o loteamento se destinar a urbanização específica.

5) Qual o cuidado antes de adquirir um lote?
Visite o loteamento, para certificar se o lote está bem localizado, em espaço que atenda as expectativas, inclusive de construção, evitando assim áreas alagadiças, aclives (subidas) declives (buracos). Veja ainda como estão as obras de infra-estrutura.

6) Onde devo ir e o que verificar quanto à regularidade do loteamento?
Antes de dar qualquer sinal ou reserva, verifique:
- Na Prefeitura Municipal se o loteamento está devidamente aprovado; certifique se não está localizado em área de Manancial ou área de Proteção Ambiental e se não há quaisquer restrições construtivas.
- No Cartório de Registro de Imóveis correspondente, verifique se o loteamento está registrado de acordo com a aprovação da Prefeitura do Município e solicite certidão de propriedade e negativa de ônus e alienação, para verificar se o proprietário que consta no Cartório é o mesmo que está vendendo o lote, e se o lote está regular.

7) O vendedor deverá ser identificado?
Sim. Verifique o nome do corretor ou da imobiliária, e se eles possuem registro no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis).

8) Os panfletos de publicidade devem ser guardados mesmo depois de concretizada a compra?
É importante guardar todos os prospectos publicitários do imóvel, para garantir o cumprimento da oferta por parte da empresa. O material publicitário integra o contrato firmado.

9) Quais os direitos do consumidor, quando o fornecedor não der cumprimento à oferta?
O Código de Defesa do Consumidor determina que se o fornecedor recusar o cumprimento à oferta, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha:
- Rescindir o contrato, com o direito à restituição de quantia antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos;
- Exigir o cumprimento forçado da obrigação;
- Aceitar outro produto equivalente.

10) Quais os cuidados ao assinar o Contrato de Compra e Venda?
- Analise todas as cláusulas do contrato, antes de assiná-lo. No caso de dúvidas recorra a um órgão de proteção ao consumidor ou advogado especializado no assunto;
- O contrato deve ter a qualificação e endereço das partes; nome e localização do loteamento; número e data do registro; descrição, confrontações, áreas e demais características do terreno; preço, prazo, valor do sinal, forma e local de pagamento; taxas de juros de financiamento e de mora; a quem cabe o pagamento de impostos e taxas do terreno e a forma de acerto caso haja diferença na metragem do imóvel;
- Exija o Contrato de Compra e Venda, devidamente assinado pelas partes e por duas testemunhas;
- Após análise e assinaturas das partes e testemunhas, registre o contrato no Cartório de Registro de Imóveis, para que o lote não seja vendido para outra pessoa.

11) No fornecimento de produto que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o que o fornecedor deverá informar?
O fornecedor deverá, entre outros requisitos, informá-lo prévia e adequadamente sobre:
- Preço do produto em moeda corrente nacional;
- Montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros;
- Acréscimos legalmente previstos;
- Número e periodicidade das prestações;
- Soma do total a pagar, com e sem financiamento.

12) O que é assegurado ao consumidor quando ocorrer a liquidação antecipada das parcelas?
Na liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, é assegurado ao consumidor a redução proporcional dos juros e demais acréscimos.

13) Quais as providências que deverão ser tomadas ao quitar o imóvel?
- Ao concluir os pagamentos, providencie a escritura definitiva, que deverá ser lavrada no Tabelionato de Notas, munido de todos os documentos pessoais do comprador, respectiva prova de quitação, contrato, etc.;
- Em seguida registre a Escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente pois essa é a garantia da efetiva propriedade do imóvel;
- A seguir peça por escrito na Prefeitura, a alteração do imposto territorial para seu nome e seu endereço.

14) O que poderá ser cobrado do adquirente na falta de pagamento da prestação?
Poderá ser cobrado do consumidor inadimplente, a correção monetária, juros de 1% ao mês e multa moratória, desde que estabelecido em contrato.

15) Na compra de lote, que envolva outorga de crédito, qual é o percentual permitido para multa moratória?
As multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigação no seu termo não poderão ser superiores a dois por cento (2%) do valor da prestação.

16) Qual a limitação dos juros legais?
Está estipulado no Código Civil, artigo 1.063 que a taxa de juros legais é de 6% (seis por cento) ao ano, devidos por força de lei, ou quando as partes os convencionarem sem taxa estipulada. Entretanto, é vedado estipular taxas de juros superiores ao dobro dos juros legais, ou seja, 12% ao ano, conforme Decreto 22.626/33 e o § 3º do Artigo 192 da Constituição Federal.

17) É nula a cláusula que prevê a perda total das prestações pagas ao credor, quando pleiteado a resolução do contrato e a retomada do produto alienado?
Sim. Nos contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão de inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.


CONDOMÍNIO

1) Qual a lei que regula questões em condomínio?
A lei básica que regula o condomínio é a Lei 4.591, de 16 de Dezembro de 1964, existindo também regulamentação na Lei 8.245 de 18 de Outubro de 1991, que trata das locações residenciais.

2) Além da lei existem outras normas que o morador deve observar, no condomínio?
Sim. A convenção de condomínio, que é o conjunto de normas que regem o condomínio. É a sua lei interna, não podendo entretanto ser contrária à legislação específica. Deve ser aprovada por no mínimo 2/3 das frações ideais (parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino). A convenção deve ser elaborada por escrito, registrada em Cartório de Registro de Imóveis. Também poderá existir o Regulamento Interno, que são normas que regulam a conduta interna dos condôminos, locatários ou ocupantes das unidades, funcionários, visitantes etc., para que haja uma convivência harmônica entre as pessoas. O regulamento poderá constar do próprio texto da convenção ou, como acontece normalmente, ter um texto próprio que deve ser aprovado em assembléia geral.

3) O que poderá ser cobrado no caso de atraso no pagamento do condomínio?
A Lei estabelece que no caso de atraso de pagamentos, pode-se cobrar multa de até 20% (cabe a convenção fixar essa porcentagem), mais juros de 1% ao mês e correção monetária em atrasos superiores há seis meses. Entretanto, o Poder Judiciário tem decidido pela aplicação de correção monetária a partir do vencimento da parcela não paga.

4) Como é tratada a inadimplência em condomínio?
Muitas vezes a inadimplência acarreta ao condomínio falta de caixa, e normalmente é efetuado um rateio extra, que é pagamento suplementar para cobrir uma receita insuficiente ou gasto imprevisto num determinado período. Tal rateio é tratado como despesa ordinária, cabendo ao inquilino pagá-lo. O condomínio por sua vez adotará as providências cabíveis à cobrança dos débitos, inclusive se necessário, por meio de ação judicial.

5) O que são despesas extraordinárias e ordinárias, e a quem cabe cada uma delas?
Extraordinárias: São as despesas referentes a obras que relacionadas à estrutura integral ou de habitabilidade da edificação. Ex.: pinturas de laterais, fachadas, esquadrias de portas e portões acesso, poços de ventilação e iluminação; reformas de piso de áreas comuns; instalação de equipamentos de segurança e lazer; despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; constituição de fundo de reserva. Cabem exclusivamente ao proprietário do imóvel.
Ordinárias: São despesas relativas à limpeza , manutenção e conservação dos equipamentos e áreas comuns, incluindo nestas a pintura das instalações e dependências de uso comum. Cabem ao morador da unidade (proprietário ou inquilino).

6) Para que serve e o que é o Fundo de Reserva?
É uma parcela do valor do condomínio, paga pelos proprietários, para atender despesas urgentes e inadiáveis não previstas no orçamento. A arrecadação é regulada pela convenção. Se for utilizado excepcionalmente para cobrir despesas ordinárias (custeio ou complementação) deve ser reposto pelo inquilino, salvo se anterior ao início da locação.

7) Existe reajuste para condomínio?
Não existe na Lei, nenhuma forma prevista de reajuste automático para as contribuições condominiais. A assembléia é soberana para determinar a forma e o valor a ser arrecadado em função de seus custos apurados ou previstos.

8) O que é cota em condomínio?
É a parcela de pagamento de condomínio proporcional a cada unidade do edifício. Geralmente, salvo previsto em convenção, a cota de cada condômino é correspondente à fração ideal de terreno relativa à sua unidade. É também grafada como quota.

9) Quem poderá ser síndico, qual o seu papel e como destituí-lo?
O síndico é o representante legal do condomínio. Pode ser morador da edificação ou não, pessoa física ou jurídica. O síndico administra os interesses e negócios do condomínio. É eleito na forma prevista pela convenção, por até dois anos, com direito à reeleição. Para a destituição do síndico deverá ser observado o "quorum" previsto ou 2/3 dos condôminos presentes em assembléia geral especial, convocada por no mínimo 1/4 do condomínio.

10) Quando o locatário poderá votar em assembléias?
Nas decisões das assembléias que não envolvam despesas extraordinárias ou situações especiais do condomínio (demolição, reconstrução, venda prédio sinistrado etc.), o locatário poderá votar, caso o condômino - locador a ela não compareça.

11) Como lidar quando ocorrer furto em condomínio?
Como não existe legislação específica. É conveniente que a atribuição de responsabilidades esteja prevista em convenção. Geralmente, quando a chave do carro tem que ser deixada em quadro de chaves, com o garagista ou zelador, para manobra, se ocorrer furto ou avaria do veículo, a responsabilidade é do condomínio.

12) Existe cobrança de multas em condomínio?
Sim. A multa tem como objetivo punir aqueles que não fazem utilização normal das unidades e áreas comuns, dentro dos padrões preestabelecidos, sejam esses moradores, funcionários, visitantes etc. A violação das condutas pré-estabelecidas sujeitam o infrator ao pagamento da multa estabelecida pela convenção, regulamento interno ou assembléia geral, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que no caso couber. Cabe ao síndico efetuar o procedimento de cobrança da multa, que reverterá para o condomínio.

13) É permitida a construção ou obras?
Reformas ou alterações nas áreas internas privativas são permitidas, desde que estejam dentro do estabelecido em convenção e não comprometam a estrutura do edifício nem prejudiquem os outros moradores. Exigências municipais devem também ser obedecidas. Para alteração nas áreas de uso comum é necessária a aprovação de todos os condôminos, com a convenção disciplinando expressamente a matéria.


FINANCIAMENTO DE CONTRATO IMOBILIÁRIO/JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA
1) Qual a diferença entre juros de financiamento e correção monetária, e como são aplicados nos contratos?

Juros:
- Pode ser conceituado como sendo a remuneração do capital (dinheiro) emprestado durante um determinado período.
- O limite de taxa de juros legais, estipulado no art. 1.063 do Código Civil é de 6% (seis por cento) ao ano, por força de lei, ou quando as partes os convencionarem sem taxa estipulada. Entretanto, é vedado estipular em quaisquer contratos taxas de juros superiores ao dobro da taxa legal, ou seja 12% ao ano, é o que determina o Decreto 22.626/33 e a Constituição Federal, Art. 192,§ 3.
- A Tabela Price , normalmente é o sistema mais adotado pelas construtoras, para aplicação de juros, no financiamento Imobiliário.
- A forma de aplicação de juros, decorrentes da outorga de crédito, ou concessão de financiamento, tem que ser definida prévia e adequadamente, no contrato assinado entre as partes, conforme determina o art. 52, da Lei 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor).

Correção Monetária:
- A correção monetária é a recuperação do poder de compra do valor emprestado.
- O índice a ser adotado para correção monetária deve estar expressamente pactuado em contrato, bem como, um substituto caso haja a extinção do primeiro pactuado;
Nos contratos para aquisição de imóveis podem ser adotados os seguintes índices:
- índice de custo, que poderá ser utilizado somente no período da construção (INCC - Índice Nacional da Construção Civil; ICC - Índice da Construção Civil; CUB - Custo Unitário Básico etc.);
- índice de preço, que poderá ser pactuado tanto na fase de construção como após a entrega das chaves ( IGP-M -Índice Geral de Preços Mercado; IGP-DI - Índice Geral de Preços disponibilidade interna; INPC - Índice Nacional de Preços ao Consumidor; IPC - Índice de Preços ao Consumidor, etc.)

Obs.: O Salário Mínimo, moeda estrangeira e a TR não devem ser utilizados como índices de correção.


LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
1) Que lei regula as locações de imóveis urbanos?
A lei básica das locações é a Lei Federal 8.245, de 18 de Outubro de 1991.

2) Quais os itens básicos de um Contrato de Locação?
- Nome, endereço e qualificação do locador (proprietário), locatário (inquilino) e fiador, se houver;
- Descrição e endereço do imóvel objeto do contrato de locação;
- Valor do aluguel, índice de reajuste, bem como a periodicidade deste que deverá ocorrer anualmente, conforme a Lei 9.069/95;
- Local onde serão efetuados os pagamentos dos aluguéis;
- Que espécie de garantia deverá ser apresentada pelo locatário (fiança, caução ou seguro-fiança);
- Identificação de quais as despesas que ficarão a cargo do locatário, como por exemplo IPTU, taxas, prêmio de seguro complementar contra fogo;
- Qual a destinação do imóvel, residencial ou comercial;
- Qual o período de vigência do contrato de locação;
- Termo de vistoria que deverá ser efetuado antes do ingresso do locatário no imóvel e após a sua saída, no qual deverá constar a descrição minuciosa do estado de conservação do imóvel;
- Contrato de locação deverá ser assinado por duas testemunhas, podendo ser registrado em Cartório.
Obs: Para garantia do que foi ajustado o contrato deve ser firmado por escrito.

3) Quais são os deveres do Locador?
- Entregar o imóvel em condições de uso;
- Garantir o uso pacífico do imóvel;
- Manter a forma e o destino do imóvel;
- Responder pelos vícios ou defeitos que antecederam à locação;
- Participar ao locatário através do Termo de Vistoria a descrição do estado do imóvel, relatando de forma expressa os defeitos apresentados pelo mesmo;
- Fornecer recibo detalhado das importâncias pagas pelo locatário;
- Responsabilizar-se pelo pagamento das taxas de administração imobiliária e de intermediações, compreendidas as despesas com relação à aferição de idoneidade do locatário ou fiador;
- Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra fogo que incidam sobre o imóvel, ressalvando a hipótese de disposição contratual em contrário;
- Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
- Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

4) Quais são os deveres do Locatário?
- Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação legal ou contratualmente exigidos;
- Utilizar-se do imóvel conforme o convencionado, ou seja, de acordo com a natureza a que se destina, devendo tratá-lo com zelo;
- Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal;
- Comunicar ao locador o aparecimento de qualquer dano ou defeito, cuja reparação caiba a este, bem como eventuais perturbações de terceiros;
- Reparar os danos ocasionados no imóvel provocados por si, dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
- Não alterar sem o consentimento prévio e por escrito do locador a forma interna ou externa do imóvel;
- Entregar ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
- Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
- Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que o mesmo seja visitado e examinado por terceiros, nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão;
- Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
- Pagar o prêmio do seguro fiança;
- Pagar as despesas ordinárias de condomínio.

5) Quais são as garantias da locação, e como elas são?
Caução: poderá ser dada em bens móveis (carro, eletrodomésticos etc.) ou imóveis devendo ser registrada respectivamente no Cartório de Títulos e Documentos ou de Imóveis. A caução em dinheiro não poderá exceder o equivalente a 3 (três) meses de aluguel, devendo ser depositada em caderneta de poupança e restituída ao locatário ao término da locação acrescida dos juros e correção do período. Se houver algum débito pendente, o locador poderá descontar do valor a ser restituído.
Fiança: é uma garantia contratual prestada por terceiro, o fiador, que será indicado pelo próprio locatário devendo responsabilizar-se pelo cumprimento das obrigações por este assumidas, caso não as cumpra. Poderá o locador exigir novo fiador ou substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
a. morte do fiador;
b. ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
c. alienação ou gravação dos bens imóveis do fiador ou sua mudança de endereço sem comunicação;
d. exoneração do fiador;
e. prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
f. desaparecimento dos bens móveis;
g. desapropriação ou alienação do imóvel.
seguro fiança: é contratado pelo locatário junto a uma companhia seguradora e corresponde ao pagamento mensal de uma quantia (prêmio) para cobertura de eventual aluguel não pago. O valor fixado varia de acordo com a garantia pretendida.

6) E se a locação não possuir uma das garantias, o que o locador poderá exigir?
Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento antecipado do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês a vencer.

7) Qual a diferença entre revisão de aluguel e reajuste de aluguel?
- O reajuste de aluguel é a atualização do valor do aluguel por índice pré-estabelecido. A periodicidade dos aumentos é anual. O índice de reajuste deve estar pactuado em contrato, podendo ser utilizado os índices de preços, tais como o IGP-M (FGV), IGP-DI (FGV), IPC (FIPE), INPC (IBGE) e outros;
- A revisão do valor de aluguel (ou revisional) é a possibilidade de alterar o valor do aluguel ajustando-o ao preço de mercado (para mais ou para menos) fixando assim um novo valor a ser pago. A revisional geralmente acontece quando o valor do aluguel pago pelo inquilino está muito abaixo dos valores praticados pelo mercado. A revisional pode ser solicitada amigavelmente ou judicialmente.

8) Se houver um acordo alterando o valor do aluguel, quando será o próximo reajuste?
Se o inquilino fez acordo com o proprietário para aumentar ou diminuir o aluguel, é importante que seja feito por escrito constando, inclusive, que o valor somente será reajustado após um ano, pois é a periodicidade mínima permitida por lei.

9) Quando o proprietário pode pedir a revisão do valor do aluguel judicialmente?
A revisão judicial do valor do aluguel só poderá ser pedida após três anos de vigência do contrato ou do último acordo. Na impossibilidade de acordo amigável é necessária apreciação judicial para a revisão do valor do aluguel.

10) O que é denúncia vazia, e quando ela pode ocorrer?
É a retomada do imóvel pelo locador sem necessidade de justificativa, após o término do prazo de locação inicialmente fixado em contrato. Pode ocorrer:
- nas locações que a partir de 20/12/1991 foram contratadas por escrito e cujo prazo inicial de locação seja igual ou superior a 30 meses;
- nas locações ajustadas verbalmente ou por escrito, com prazo inferior a 30 meses, se o locatário tiver permanecido no imóvel por mais de 5 anos ininterruptos.
Se o locatário permanecer no imóvel após o prazo estabelecido no contrato, o locador poderá solicitar o imóvel a qualquer tempo. Serão concedidos 30 dias para a desocupação.

11) Existem outros casos que o locador pode requerer a retomada do imóvel?
A Lei do Inquilinato estabelece as situações em que pode haver a retomada do imóvel:
- acordo formal entre as partes;
- infração legal ou contratual;
- falta de pagamento;
- necessidade de reparos urgentes no imóvel por determinação do Poder Público que seja recusada pelo locatário ou não possa ser executada com sua permanência no imóvel;
- alienação, venda ou cessão do imóvel, sendo o prazo para desocupação do imóvel de 90 dias;
- extinção do usufruto ou fideicomisso, sendo o prazo para desocupação do imóvel de 30 dias.

12) Se o contrato de locação for por prazo indeterminado e o inquilino quiser deixar o imóvel, o que ele deverá fazer?
O inquilino poderá desocupar o imóvel avisando o proprietário com 30 dias de antecedência. Este aviso deve ser feito por escrito, em duas vias. Uma delas ficará com o inquilino e deverá estar devidamente protocolada pelo proprietário.

13) Quando o contrato de locação for inferior a 30 meses (2 anos e meio), quais os casos em que o proprietário pode pedir a desocupação do imóvel?
- no caso de extinção do contrato de trabalho vinculado à locação;
- para uso próprio, cônjuge ou companheiro;
- para uso residencial de ascendentes ou descendentes que não disponham, de imóveis próprios;
- para demolição e edificação;
- para realização de obras que aumentem a área construída em pelo menos 20%;

14) O locador poderá reaver o imóvel antes do prazo estipulado em contrato?
Não. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, porém poderá devolvê-lo pagando multa proporcional. Todavia, se a locação estiver vinculada com a atividade de trabalho e ocorrer transferência de emprego para outra localidade, feita pelo empregador do locatário, este estará isento do pagamento da multa, devendo o locador ser notificado com prazo de 30 dias de antecedência.

15) Qual a ação para reaver o imóvel?
Seja qual for o motivo do término da locação, a ação é a de despejo.

16) O locatário poderá alterar as características do imóvel?
O locatário não poderá realizar modificações internas ou externas no imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador.

17) Se o locatário efetuar alguma benfeitoria no imóvel locado, terá direito ao reembolso do que gastou?
Salvo estipulação contratual em contrário, as benfeitorias necessárias efetuadas pelo locatário, mesmo que sem autorização do locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis, e permitem o exercício do direito de retenção.
As benfeitorias efetuadas a título de embelezamento não são indenizáveis e poderão ser retiradas ao término da locação, desde que não afete a estrutura e substância do imóvel.

18) Quais os documentos usualmente exigidos para elaboração do contrato de locação?
Locador: título de propriedade, procuração (se o contrato for assinado por um representante), RG, CPF, contas de serviços públicos (água, luz, etc.) e carnê de IPTU;
Locatário: RG, CPF e comprovação de renda;
Fiador: RG, CPF, escritura definitiva do imóvel dado em fiança e carnê de IPTU.

Fonte: PROCON/SP